พระราชบัญญัติ
พ.ร.บ.การผังเมือง พ.ศ. 2562 บังคับใช้
ประกาศราชกิจจานุเบกษา 29 พ.ค. 2562 | มีผล 25 พ.ย. 2562 | ยกเลิก พ.ร.บ.ผังเมือง 2518
กำหนดระบบผังเมือง 5 ระดับ (ประเทศ → ภาค → จังหวัด → ผังเมืองรวม → ผังเมืองเฉพาะ) กำหนดสีผังเมือง FAR BCR OSR ประเภทการใช้ที่ดิน ทบทวนทุก 5 ปี
จุดสำคัญ:
- กำหนด 14+ ประเภทโซนสีผังเมือง (เหลือง/ส้ม/น้ำตาล/แดง/ม่วง/เขียว/น้ำเงิน)
- FAR, BCR, OSR กำหนดตามโซน
- ต้องทบทวนผังทุก 5 ปี
- เน้นการมีส่วนร่วมประชาชน + เปิดเผยข้อมูลอิเล็กทรอนิกส์
พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 บังคับใช้
แก้ไขเพิ่มเติมถึงฉบับที่ 5 (พ.ศ. 2558) | กฎหมายหลักควบคุมอาคารทั้งหมด
กำหนดหลักเกณฑ์ก่อสร้าง ดัดแปลง รื้อถอน เคลื่อนย้าย ใช้อาคาร ความมั่นคงแข็งแรง ปลอดภัย สาธารณสุข ผังเมือง สถาปัตยกรรม
จุดสำคัญ:
- ต้องขอใบอนุญาตก่อสร้าง (อ.1) ก่อนทุกครั้ง
- กำหนดระยะร่น ที่ว่าง ความสูง ผ่านกฎกระทรวงย่อย
- อาคารสูง ≥23 ม. หรือ ≥10,000 ตร.ม. = เงื่อนไขเพิ่มเติม
กฎกระทรวง
กฎกระทรวง ฉบับที่ 33 (พ.ศ. 2535) บังคับใช้
อาคารสูงและอาคารขนาดใหญ่พิเศษ | แก้ไขถึง พ.ศ. 2569
กำหนดเงื่อนไขสำหรับอาคารสูง (≥23 ม.) และอาคารขนาดใหญ่พิเศษ (≥10,000 ตร.ม.)
จุดสำคัญ:
- อาคารสูง = สูง ≥ 23 เมตร จากระดับถนน
- อาคารขนาดใหญ่พิเศษ = พื้นที่รวม ≥ 10,000 ตร.ม.
- ระยะร่น = 6 เมตรโดยรอบ (สำหรับรถดับเพลิง)
- ถนนเข้าออก = ติดถนน ≥ 12 ม. หน้ากว้าง, เชื่อมถนน ≥ 10 ม.
- บังคับ: ลิฟต์ดับเพลิง, บันไดหนีไฟ, ไฟฟ้าสำรอง
กฎกระทรวง ฉบับที่ 55 (พ.ศ. 2543) บังคับใช้
ลักษณะอาคาร ส่วนต่างๆ ที่ว่าง แนวอาคาร ระยะต่างๆ | แก้ไขโดย ฉ.58, 61, 68
กำหนดรายละเอียดการก่อสร้าง — บันได ที่จอดรถ ทางเดิน ที่ว่างภายนอก ระยะร่น
จุดสำคัญ:
- บันไดกว้าง ≥ 0.90 ม. ชานพัก ≥ 0.90 ม.
- บันไดหนีไฟกว้าง ≥ 0.90 ม. ทนไฟ ≥ 1 ชม.
- ที่จอดรถ: อาคารพาณิชย์ 1 คัน/120 ตร.ม.
- ระยะร่นจากแนวเขตที่ดิน ตามประเภทอาคาร
- แก้ไขล่าสุด: ฉบับที่ 68 (2563) ปรับนิยามแนวอาคาร+ผนังทึบ
ข้อบัญญัติท้องถิ่น
ข้อบัญญัติ กทม. เรื่องควบคุมอาคาร พ.ศ. 2544 บังคับใช้
เฉพาะพื้นที่กรุงเทพมหานคร | เพิ่มเติมจากกฎกระทรวง
ข้อกำหนดเฉพาะ กทม. — ระยะร่น ความสูง ที่จอดรถ ที่ว่าง เพิ่มเติมจากกฎกระทรวงระดับชาติ
ผังเมืองรวม กทม. พ.ศ. 2556 กำลังปรับปรุงครั้งที่ 4
ผังเมืองปัจจุบัน | ร่างใหม่คาดประกาศใช้ 2568
กำหนดสีผังเมือง กทม. 9 โซน FAR/BCR/OSR และข้อกำหนดการใช้ที่ดินทั้งหมด
ร่างใหม่ 2568 เปลี่ยนอะไร:
- ปรับพื้นที่เกษตร/ชนบทฝั่งธนบุรี → สีเหลือง (ที่อยู่อาศัย)
- เพิ่ม FAR Bonus ในย่าน CBD สูงสุด 20%
- เปิดพื้นที่ปรับเปลี่ยนการใช้ที่ดิน 9 โซน
EIA / EHIA
การประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA/EHIA) บังคับใช้
สำนักงานนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม (สผ.)
โครงการที่เข้าเกณฑ์ต้องจัดทำรายงาน EIA ก่อนขออนุญาตก่อสร้าง ใช้เวลา 6-12 เดือน
เกณฑ์ที่ต้องทำ EIA:
- คอนโด/อาคารอยู่อาศัยรวม: ≥ 80 ยูนิต หรือ ≥ 4,000 ตร.ม.
- โรงแรม/รีสอร์ต: ≥ 80 ห้อง หรือ ≥ 4,000 ตร.ม.
- อาคารสูง/ขนาดใหญ่พิเศษ: สูง ≥ 23 ม. หรือ ≥ 10,000 ตร.ม.
- จัดสรรที่ดิน: ≥ 500 แปลง หรือ > 100 ไร่
- ห้างสรรพสินค้า: ≥ 10,000 ตร.ม.
แหล่งข้อมูลเพิ่มเติม