Requirement Document + Demo Program — อ้างอิงจากคอร์สพี่พีท (พุฒวดี พรสินธ์)
ชื่อ: AI วิเคราะห์ศักยภาพที่ดิน (Land Feasibility AI Analyzer)
วัตถุประสงค์: วิเคราะห์ที่ดินที่มีลักษณะซับซ้อนได้ใน "ไม่กี่นาที" แทนที่จะใช้เวลา "หลายวันหรือสัปดาห์" ด้วยความแม่นยำ 80-90%
อ้างอิง: คอร์สของ พุฒวดี พรสินธ์ (พี่พีท) — สอนวันที่ 30 พ.ค. 2568 ราคา ฿9,900-13,000
| # | Feature | รายละเอียด | Priority |
|---|---|---|---|
| F1 | ตรวจสอบสีผังเมือง | ใส่พิกัด/ที่อยู่ → แสดงสีผังเมือง + ข้อกำหนดการใช้ที่ดิน (กทม. ร่างใหม่ 2568 + ทั่วประเทศ) | MUST |
| F2 | FAR / BCR / OSR Calculator | คำนวณ Floor Area Ratio, Building Coverage Ratio, Open Space Ratio จากสีผังเมือง + ขนาดที่ดิน | MUST |
| F3 | กฎหมายควบคุมอาคาร | แสดง setback, ความสูง, ระยะถอยร่น ตาม พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร 2522 + กฎกระทรวง + ข้อบัญญัติท้องถิ่น | MUST |
| F4 | Highest and Best Use Analysis | วิเคราะห์ว่าที่ดินนี้ควรพัฒนาเป็นอะไร (คอนโด/บ้านจัดสรร/อาคารพาณิชย์/โรงแรม ฯลฯ) ตามกฎหมาย + ตลาด | MUST |
| F5 | Feasibility P&L Calculator | คำนวณกำไร-ขาดทุน: ต้นทุนที่ดิน + ก่อสร้าง + ดอกเบี้ย → รายได้จากขาย/เช่า → กำไรสุทธิ + IRR + ROI | MUST |
| F6 | AI Prompt Engine | ใช้ AI (Gemini/Claude/GPT) วิเคราะห์ข้อมูลกฎหมายหลายร้อยหน้า → สรุปเป็นคำแนะนำ | MUST |
| F7 | แผนที่ + Overlay ผังเมือง | แสดงแผนที่จริง + overlay สีผังเมืองจาก DPT GeoJSON (เหมือน gas station zone checker) | SHOULD |
| F8 | เปรียบเทียบ Scenario | เปรียบเทียบ 2-3 scenario (เช่น สร้างคอนโด vs บ้านจัดสรร vs ขายที่เปล่า) | SHOULD |
| F9 | Export PDF Report | สร้างรายงาน PDF สำเร็จรูปสำหรับส่งลูกค้า/นักลงทุน | NICE |
| F10 | ฐานข้อมูลราคาตลาด | ราคาประเมินกรมที่ดิน + ราคาตลาดจริงในพื้นที่ใกล้เคียง | NICE |
| Component | Technology | เหตุผล |
|---|---|---|
| Frontend | Next.js + Tailwind | เหมือน homes.kanawut.com — reuse codebase ได้ |
| Map | Leaflet + DPT ArcGIS GeoJSON | เหมือน gas station zone checker — data พร้อมแล้ว |
| AI Engine | Claude API (Opus/Sonnet) | วิเคราะห์กฎหมาย + Highest & Best Use |
| Calculator | Client-side JS | คำนวณ FAR/BCR/P&L ได้ทันทีไม่ต้อง server |
| Database | Neon PostgreSQL | เก็บข้อมูลกฎหมาย + ราคาตลาด + user saves |
| Deploy | Vercel (kanawut.com) | Infrastructure พร้อมแล้ว |
ลองใช้ได้เลย — ใส่ข้อมูลที่ดินแล้วกด "วิเคราะห์"