ภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์ไทย — วิเคราะห์จาก SCC Database
105,872 records จาก 28 แหล่งข้อมูล
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญกับภาวะถดถอยรุนแรงที่สุดในรอบ 30 ปี — แต่มีสัญญาณบวกในบางเซกเมนต์ที่น่าสนใจ
ธุรกรรมที่อยู่อาศัยใหม่ทั่วประเทศในปี 2025-2026 หดตัวลงถึง 49% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันปีก่อน นับเป็นการหดตัวรุนแรงที่สุดในรอบสามทศวรรษ
บ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท มีอัตราการปฏิเสธสินเชื่อจากสถาบันการเงินสูงถึง 70% ส่งผลให้ผู้ซื้อรายย่อยเข้าถึงตลาดได้ยากมากขึ้น
ตลาดคอนโดหรูและ Super-luxury ยังคงมีอัตราการขายสูงถึง 93% ขับเคลื่อนโดยผู้ซื้อต่างชาติ (ส่วนใหญ่เป็นชาวจีน) ที่ยังคงมีความต้องการต่อเนื่อง
รัฐบาลลดค่าธรรมเนียมการโอนจาก 2% เหลือ 0.01% สำหรับบ้านราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท มีผลถึงมิถุนายน 2569 เพื่อกระตุ้นตลาดที่อยู่อาศัย
ผู้ซื้อชาวจีนยังคงเป็นกลุ่มสำคัญในตลาดคอนโดทั้งในกรุงเทพฯ ชลบุรี และภูเก็ต การลงทุนจากต่างชาติช่วยพยุงตลาดในช่วงที่ดีมานด์ในประเทศอ่อนตัว
ผู้พัฒนา 10 อันดับแรกมีรายได้รวมกว่า 260 พันล้านบาท คิดเป็น 63% ของมูลค่าตลาดทั้งหมด แสดงถึงการกระจุกตัวของตลาดในมือผู้เล่นรายใหญ่
อันดับจาก SCC Database (home.co.th + reviews) + ข้อมูลการเงินจาก SET Filings H1 2024 (annualized). รายได้/กำไรเป็นการประมาณการ
| # | บริษัท (Ticker) | รายได้ (ประมาณ) | กำไรสุทธิ (ประมาณ) | โครงการใน SCC | กลุ่มผลิตภัณฑ์ |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 |
แสนสิริ SIRI |
~40B THB | ~3B THB | 2,382 | คอนโด บ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม |
| 2 |
เอพี ไทยแลนด์ AP |
~38B THB | ~6B THB | 1,797 | คอนโด บ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม |
| 3 |
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ LH |
~30B THB | ~8B THB | 232 | คอนโด บ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม |
| 4 |
พฤกษา PSH |
~26B THB | ~2.2B THB | 285 | คอนโด บ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม |
| 5 |
ศุภาลัย SPALI |
~25B THB | ~5B THB | 154 | คอนโด บ้านเดี่ยว |
| 6 |
อนันดา ANAN |
~16B THB | ~1B THB | 47 | คอนโด ทาวน์โฮม |
| 7 |
ออริจิ้น ORI |
~15B THB | ~2B THB | 26 | คอนโด |
| 8 |
SC แอสเสท SC |
~14B THB | ~1.5B THB | 36 | คอนโด ทาวน์โฮม |
| 9 |
โนเบิล NOBLE |
~11B THB | ~1.3B THB | 27 | คอนโด |
| 10 |
ควอลิตี้เฮ้าส์ QH |
~10B THB | ~1.5B THB | 44 | คอนโด บ้านเดี่ยว บ้านแฝด |
SCC (Scraper Command Center) รวบรวมข้อมูลอสังหาริมทรัพย์จาก 28 แหล่งข้อมูล แบ่งเป็นสองกลุ่มหลัก: โครงการ Developer และ NPA Bank Listings
กรุงเทพมหานครยังคงครองตำแหน่งศูนย์กลาง — ทั้งโครงการใหม่และ NPA listings กระจุกตัวใน กทม. และปริมณฑล
คอนโดมิเนียมครองสัดส่วนใหญ่ที่สุดใน SCC Database สะท้อนทิศทางตลาดที่มุ่งสู่ที่อยู่อาศัยแนวสูงในเมือง
ช่วงราคาสะท้อนกลยุทธ์ตลาดของแต่ละ Developer — บางรายมุ่งเน้นตลาดระดับกลาง บางรายครอบคลุมทุกช่วงราคา
| Developer | ราคาต่ำสุด | ราคาสูงสุด | กลุ่มเป้าหมายหลัก | ลักษณะเด่น |
|---|---|---|---|---|
| แสนสิริ (SIRI) | 1M THB | 600M THB | ระดับกลาง-หรู | Luxury Focus Wide Range |
| เอพี ไทยแลนด์ (AP) | 0.1M THB | 600M THB | ทุกระดับ | Widest Reach All Segments |
| พฤกษา (PSH) | 1M THB | 700M THB | ทุกระดับ | Highest Ceiling |
| ศุภาลัย (SPALI) | 1M THB | 20M THB | ระดับล่าง-กลาง | Affordable Focus |
| แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH) | 1.5M THB | 500M THB | ระดับกลาง-หรู | Premium Selective |
| อนันดา (ANAN) | 2M THB | 300M THB | ระดับกลาง-สูง | Urban Condo |
| ออริจิ้น (ORI) | 1.5M THB | 200M THB | ระดับกลาง | Condo Only |
| โนเบิล (NOBLE) | 3M THB | 400M THB | ระดับสูง-หรู | Ultra Premium |
6 ปัจจัยสำคัญที่จะกำหนดทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2026 — ทั้งความเสี่ยงและโอกาส
ยอดขายบ้านใหม่ลด 49% — ซบเซาที่สุดในรอบ 3 ทศวรรษ สาเหตุหลักมาจากหนี้ครัวเรือนสูง อัตราดอกเบี้ยยังไม่ลดพอ และมาตรฐานสินเชื่อที่เข้มงวดขึ้น ผู้พัฒนาต้องปรับลดราคาและเพิ่มโปรโมชันเพื่อระบายสต็อก
อัตราขาย 93% ในเซกเมนต์ Luxury และ Super-luxury ขับเคลื่อนโดยผู้ซื้อต่างชาติ โดยเฉพาะชาวจีนที่มองหาสินทรัพย์ปลอดภัยนอกประเทศ โครงการหรูในทำเล Prime ยังมีดีมานด์ต่อเนื่อง
ลดค่าโอนและค่าจดจำนองเหลือ 0.01% สำหรับบ้านราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท มีผลถึงมิถุนายน 2569 คาดกระตุ้นยอดโอนในช่วง Q1-Q2/2569 ก่อนหมดอายุมาตรการ
ภูเก็ต (tourism + expat), สุราษฎร์ธานี (เกาะสมุย), ประจวบคีรีขันธ์ (หัวหิน), นครราชสีมา (gateway เมืองรอง) — ทั้ง 4 โซนมีดีมานด์จริงจากทั้งคนในพื้นที่และนักลงทุน
NPA 99,112 รายการจาก 11 สถาบันการเงินสร้างซัพพลายบ้านมือสองจำนวนมาก กดดันราคาในตลาดทั่วไป แต่เปิดโอกาสสำหรับนักลงทุนที่ต้องการราคาต่ำกว่าตลาด 20-40%
คาดราคาคอนโดใจกลาง กทม. แตะ 315,000 บาท/ตร.ม. สิ้นปี 2025 และเพิ่มขึ้นอีก 15% ในปี 2026 สวนทางกับตลาดทั่วไปที่ซบเซา — ความแตกต่างระหว่างเซกเมนต์ยิ่งชัดเจนขึ้น
| เซกเมนต์ | สถานการณ์ปัจจุบัน | แนวโน้ม 2026 | ความเสี่ยง |
|---|---|---|---|
| คอนโดหรู (7M+) | แข็งแกร่ง อัตราขาย 93% | เติบโตต่อ +15% | นโยบาย foreign quota |
| บ้านระดับกลาง (3-7M) | ได้ประโยชน์มาตรการรัฐ | ทรงตัว ±5% | มาตรการหมดอายุ มิ.ย. 2569 |
| บ้านราคาต่ำ (<3M) | ซบเซา ปฏิเสธสินเชื่อ 70% | ลดลง -10 ถึง -20% | หนี้ครัวเรือน, ดอกเบี้ย |
| NPA / บ้านมือสอง | ซัพพลายพุ่ง 99,112 รายการ | โอกาสนักลงทุน | ราคากด developer ใหม่ |
| ภูมิภาค (ภูเก็ต/หัวหิน) | ดีมานด์ท่องเที่ยวแข็งแกร่ง | เติบโต +8 ถึง +12% | ความไม่แน่นอนท่องเที่ยว |
SCC Database รวบรวมและ normalize ข้อมูลจาก 28 แหล่งข้อมูลต่างๆ ครอบคลุมทั้ง Developer projects, NPA listings, ข้อมูลการเงิน และรายงานตลาด